作者：普益标准研究员 匡宸郗

    我国楼市在2015年出现短暂消沉后，近期深圳、上海房价不断上涨的报道却频繁出现在大众视野，也不断撩拨着意向购房群体的神经。与此同时，2015年底召开的中央经济会议，已经明确的提出“去库存”是我国今年经济工作的五大任务之一。“房价疯涨”与“去库存”之间似乎存在着某种悖论。本文试图通过分析这一悖论背后所存在的逻辑，指出首付贷相关理财产品所蕴藏的高风险。

    “去库存”已经是一个亟需解决的社会性问题，全国政协委员、住建部专家委员会成员张鸿铭曾表示中国的库存规模约为66.72亿平方米，按照当前的消化速度，大约需要5.19年的消化周期。66.72亿平方米库存占用的资金规模约为40万亿。在这40万亿资金中，约有1/3为房地产开发商的自有资金，另外超过2/3部分为“债务”。如果库存问题得不到解决，那么开放商资金断裂的可能性就会大幅提升，从而将会引起一系列的社会问题。但是，上述专家所说的房地产库存，主要指的是三四线城市。

    同时，“房价疯涨”也是一个既定事实，但是这也是特指深圳、上海、北京等个别城市，排除这几个特例之外，我国二线城市的房价有升温，但并不疯狂，三、四线城市的库存压力巨大，也不存在大幅上涨的可能性。在房地产行业整体平缓发展的背景下，为什么这几个城市的房价出现了疯狂上涨？目前市场上普遍认为，短时间内突然出现大量资金进入楼市，是因为杠杆比例突然放大的原因。

    笔者认同上述说法，因为购买者通过银行贷款买房本身就是一种加杠杆的行为，比如，一个购房者要购买一套价值为300万的房子，现在已经有城市的首付比例下降至2.5成，那么他只要支付75万就可以通过银行按揭购买，此时他的杆杠率为4倍。这是正常的情况，那么如何在正常基础上加杠杆呢？

    第一种方式是，贷款杠杆加开发商垫资。开发商或为了促进销售，或为了快速回笼资金，会向购房者提供“首付分期”的方法，帮助购房者买房。在上例中，开放商提出，投资者可以先只支付首付款的三分之一，即25万，开发商借给他50万（约定未来某个时间还款），并让投资者拿着合同去银行申请贷款，此时投资者的杠杆率变成了12倍。但是，这种方式容易被银行识别，而银行一旦识别通常会拒绝该楼盘所有购房者的贷款申请，因此对于开放商来说，此种模式操作风险极大，并不可取。

    第二种方式是，贷款杠杆加众筹、P2P、首付贷等高杠杆房地产理财产品。

    从资产端来看，其原理和开发商垫资类似，只是资金来源是众筹、P2P、首付贷等非银行系房地产理财产品，但是有些理财产品为了追求高收益，对于购房者自有出资的要求会更低，这样购房者的杆杠率会被进一步放大。以“首付贷”为例，在无抵押贷款的情况下，“首付贷”最低可贷1万元，最高可以贷到房屋总价的20%。那么，在上例中，购房者75%的房款由银行贷款提供，20%的房款由理财产品提供，自己仅需提供5%，即15万的自有资金就可以购得价值300万的房产，其杠杆率为20倍。这就为炒房客提供了极其便利的炒房资金，而这种炒房方式一旦被发现，就会吸引更多的炒房客的加入，进而进一步推高房价。此外，这种方式有种天然的隐蔽性，就是银行很难识别购房者的资金来源，从而其规模可以在短时间内得到迅速的扩大。