随着中国不动产市场从增量时代进入存量时代，如何盘活巨额的资产存量，成为中国经济改革的重要课题。REITs作为盘活存量不动产资产的有效工具，受到了国内监管部门和各市场主体的广泛关注。早在2007年，人民银行、证监会、和银监会就分别成立了REITs专题研究小组。2008年12月，国务院明确提出开展REITs试点。但受制于经济、财政、房地产、税收、城镇化等诸多因素的综合影响，国内REITs多年来一直进展缓慢。直到2016年REITs试点工作被纳入“十三五”规划纲要，住房租赁市场的培育和发展政策得到国务院的支持和认同，并首次将REITs视作鼓励转型“轻资产运营”模式的重要渠道，我国REITs发展进入快车道。

　　目前，国内REITs仍处于发展初期，还没有推出海外成熟资本市场的公募REITs产品，但经过较长时间的探索，已经创新设立了一批“类REITs”产品，即部分符合REITs四大特点（底层资产以成熟不动产为主、收入来源以租金为主、强制分红比例和税收中性）的ABS产品。类REITs通常通过设立资产支持专项计划向特定投资者募集资金，认购专项信托计划份额（或私募股权投资基金份额），再由信托计划（或私募基金）收购持有标的物业的项目公司股权，最终实现不动产证券化。部分类REITs产品可在交易所大宗交易平台或固定收益平台挂牌。

　　根据RCREIT的数据，自2014年首个类REITs产品“中信启航”发行以来，截至2018年末，我国共发行类REITs产品43个，累计发行金额903亿元。底层资产以商办物业为主，购物中心、写字楼、零售门店占比分别为27%、26%、18%，另外租赁住房占比达到11%。就信托业而言，2018年，部分信托公司先行先试、集聚优势，探索开展包括CMBS、CMBN、REITs等不动产资产证券化业务，例如，中海信托于2018年成功开战了年内最大规模49.20亿元的类REITs项目“深创投中金-苏宁云创资产支持专项计划”。

　　不可忽视的是，类REITs相对公募REITs，在标准化程度、税收负担、增信措施、投资期限、底层资产周转、投资者准入门槛、流动性、透明度等方面，仍然存在诸多差距。

　　从产品设计的角度看，类REITs由于受到诸多税务、法律法规条款的限制，结构颇为复杂，不同产品结构不完全相同，标准化程度较低。由于缺少定制的税收优惠条款，类REITs在设立阶段会因为资产重组产生额外的土地增值税、企业所得税、增值税及附加等负担，运营阶段不仅需要承担相对个人不动产持有者更高的增值税及附加、房产税和企业所得税，还存在SPV端和投资者端双重征税的问题，税收负担较重。发行环节重增信措施而轻底层资产，债券属性较强，权益属性较弱。

　　从底层资产的角度看，类REITs通常具有到期期限，需要考虑退出问题，可能与不动产投资周期形成期限错配问题。并且，底层资产在存续期内无法周转，不能体现主动投资的特性，对不动产持有人而言更类似于基于特定项目创设的融资工具。

　　从投资者的角度出发，类REITs通常为面向合格投资者的私募产品，准入门槛较高、流动性较低，并且结构复杂，缺乏信息披露规范，整体透明度较低，难以进入大多数投资者的视野。

　　尽管类REITs与公募REITs存在着明显的差距，但也为国内公募REITs的推出奠定良好基础。经过多年来的探索，类REITs在当前税制与法律法规环境下，为从业者积累了丰富的不动产证券化实操经验，更为公募REITs培育了投融资市场。

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