一、何为REITs

　　不动产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs），是一种以发行股票或者收益凭证为方式，汇集投资者的资金，再由专门的机构进行不动产投资经营管理，并将投资的综合收益按比例分配给投资者一种信托的形式。

　　本质上，REITs是将成熟的不动产物业在资本市场进行资产证券化。因此，REITs既具备金融属性，又具备不动产属性。一方面，REITs作为一种金融投资品，能够为投资者拓宽不动产投资渠道，同时通过资产证券化将流动性较差的不动产资产转化为流动性强的REITs份额，有利于拓展资本机制，可通过并购、融资等资本运作实现规模扩张。另一方面，REITs专注投资于可产生定期租金收入的成熟不动产资产，亦可少量投资于土地和在建工程等，具有专业的不动产管理团队，有助于提升午夜将至，实现长期稳定的回报。

　　二、REITs的特点

　　（一）流动性好。标准REITs往往采用公募的募集方式，投资者多元且可自由进出。

　　（二）独立性强。REITs与其他大类资产相关性较低，可以有效地分散投资组合的风险。

　　（三）风险较低。REITs主要投资于可产生定期租金收入的成熟不动产资产，收入、成本、租约的稳定性较强，因此风险较低。

　　（四）收益较高。产品收益主要来自租金和房产升值，大部分收益用于分红，分配部分仅单次征税。

　　三、REITs的分类

　　根据募集方式不同，REITs可分为公募型和私募型，标准REITs往往指的是上市的公募权益型REITs，目前国内主要是一些私募抵押型REITs。

　　根据资金投向不同，REITs可分为权益型、抵押型和混合型。其中权益型REITs是主导类型，拥有并经营权益型不动产，同时提供物业管理服务，投资者收益来自租金和不动产的增值。抵押型REITs直接向不动产所有者或开发商提供抵押信贷，或者通过购买抵押贷款支持证券间接提供融资，其主要收入来自贷款利息，因此抵押型REITs资产组合的价值受利率的影响较大。混合型REITs既拥有并经营不动产，又向不动产所有者和开发商提供资金。

　　根据组织形式不同，REITs可分为公司型和信托型两类，公司型REITs上市主体是股份制公司实体企业，信托型REITs通过设立信托投资不动产支持证券或者不动产项目股权间接持有不动产，美国主要是公司型REITs，而亚洲国家更流行信托型。

　　REITs还可根据所持有的物业类型划分为：公寓、零售、写字楼、工业地产、旅游和储蓄等类别，每种类别都有其个性化优势、风险和周期，也对管理团队的分类估值能力提出较高要求。

　　四、REITs市场简况

　　美国为REITs的发源地，截止2018年底，在NYSE和NASDAQ上市的REITs共226支，市值10476亿美元，占全球市场50%以上；亚洲地区活跃的REITs共168支，总市值2348亿美元，其中中国香港、新加坡和日本合计占比达92%。2018年，国内CMBS与REITs共计发行17支，规模仅380.11亿人民币。REITs作为一种兼具金融和不动产双重属性的投资工具，在国内具有广阔的发展空间。

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