近期银监会向各地银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》（以下简称“检查要点”），明确表示房地产信托业务被列为2017年信托公司现场检查要点之一。

其中主要包括以下两个检查重点：一、是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式，变相向房地产开发企业融资规避监管要求，或协助其他机构违规开展房地产信托业务。二、“股+债”项目中是否存在不真实的股权或债权，是否存在房地产企业以股东借款充当劣后受益人的情况，是否以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款。

事实上，从去年10月份以来，房地产企业融资渠道不断被收缩，从境内到海外，从证券市场到银行间市场无一例外。首先是严控境内发债。自2016年11月以来，再无房地产公司债获得批准发行。从上交所网站获悉，全国排名前10的上市房企龙湖地产发行的40亿元小公募也于去年12月22日终止，深圳房企益田集团36亿元小公募债也终止，另有数家房企仍在排队。其次是银行方面严控房地产金融业务风险。2016年10月21日，银监会召开三季度经济金融形势分析会，明确提出银行业要严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策，一方面收紧开发贷，另一方面严禁理财资金违规进入房地产。再者，债券融资、私募基金融资也被收紧。2017年2月中国基金业协会出台监管细则（简称“4号文”），明确禁投16个城市的5类房地产私募资产管理计划，地产私募融资大幅收缩。房地产企业意图通过中期票据等融资工具进行融资，但受到债市调整影响，自去年12月以来多家公司取消中票、短期融资券等债券发行，取消规模过千亿元。最后在信托渠道收紧之前，房企今年青睐的另一条“输血”通道——海外发债被堵。有消息称，监管层近期已基本停止给房地产商海外发债发放批文，关闭了房地产企业进入全球债券市场的大门。

由于其他融资渠道收到限制，信托公司本成为房地产商拿地融资的重要渠道。但是《检查要点》一下发，意味着在当前监管背景下，房地产信托也不再是房地产企业的避风港，信托公司正在开展的拿地融资业务承压，未来一段时间房地产信托业务的增长有限。在当前严控房地产泡沫的背景下，房地产公司融资渠道面临全面收紧。

而在通道类债券融资受到强监管的同时，长期以来以债券融资为主的房地产行业或将转向真正意义上的股权融资，但要切实防止“明股实债”的存在。

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