在业内呼吁和酝酿多年之后，我国面向个人投资者的公募REITs产品的启动已进入轨道。从本质上看，REITs（不动产投资信托基金）属于资产证券化的一种方式。一些房地产企业已经尝试推出“类REITs”产品。最近中国证监会以中国证券行业基金业协会的名义组织了专门委员会，来推动不动产证券化。目前国内多家长租公寓管理企业在积极与证监会联系发行住房租赁资产证券化项目，尤其是REITs项目。

　　鼓励住房租赁市场发展成为今年房地产业的政策重点之一。在2016年国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、明确培育和发展住房租赁市场的基础上，2017年7月，住建部、发改委、财政部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，鼓励多种方式和渠道拓宽租赁住房来源，确立12个首批住房租赁试点城市。

　　长久以来，融资渠道窄一直是住房租赁企业面临的主要困境之一。除大型传统房地产开发商具备丰富融资渠道外，其他公寓运营商目前主要依托于三种融资渠道：银行贷款或表外融资；通过互联网金融平台发行理财产品；股权融资或股东借款、私募融资。上述融资途径普遍存在规模有限、成本较高的问题。

　　住房租赁企业往往采取租入房源的轻资产运营模式，这种运营模式有利于企业快速发展，但也导致其没有充分的抵押物来获得银行贷款等传统融资，而部分持有房屋产权的公寓经营企业则因为无法有效盘活资产，难以进行扩张发展。

　　资产证券化（ABS）以及REITs的融资方式适用于国内的住房租赁企业，未来有望成为这类企业融资的重要渠道。不论是基于租金收益，还是基于租赁物业本身，资产证券化均可以为住房租赁企业提供存量盘活的金融工具，尤其是基于租赁物业本身开展REITs运作，可以协助住房租赁企业开展轻资产化运作，从长期持有资产转变为专注于租赁住房管理，从而一方面促进企业快速提高租赁住房投资规模，进而推进住房租赁市场的快速发展；另一方面有助于企业提高投资收益率，从而形成住房租赁市场的长效机制。

　　但需要注意到，我国REITs的推进仍面临一些税收方面的难题。比如，美国REITs具有税收优惠，在公司层面可免征企业所得税，同时美国REITs投资的房产也属于免税资产。然而，目前我国还没有税收支持政策，在不动产转让、REITs运行和投资人获得收益等环节均存在较高税负。

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