2018年是房改二十年，在这个重要时刻，应该系统回顾、反思和总结房地产调控二十年。2017年2月总书记首次提出“研究房地产长效机制和基础性制度安排”。2017年10月十九大报告指出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2018年7月中央政治局会议要求，下决心解决好房地产市场问题，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。关于长效机制建设和住房制度改革，未来去向如何？短期调控无法解决长期供需不平衡的根本矛盾，深化住房制度改革才是实现房地产市场平稳健康发展的根本。按照“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”的分析框架，未来应从供给着手，从短期调控政策过渡到长效机制建设、从行政手段过渡到经济手段、从商品属性为主过渡到构建强调居住属性的住房制度非常重要。在“房子是用来住的，不是用来炒的”指引下，建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”将是住房制度改革的新方向。

一是改革“人地挂钩”，优化土地供应。目前推行的“人地挂钩”主要是农业转移人口与建设用地供应量挂钩，并不能解决热点城市人口流入与住房供应紧张之间的矛盾，未来应推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，增加大城市建设用地。同时优化城市工业用地、住宅用地和商业用地结构。此外，应严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则，优化当前土地供应模式。

二是保持金融政策稳定。居民贷款方面，应实行长期稳定的住房信贷金融政策，稳定购房者预期，支持刚需和改善型购房需求，抑制投机性需求。房企层面，应支持房企合理融资需求，规范融资用途，防止过度融资。

三是转变住房供应结构，丰富供应主体。未来供应主体将从开发商为主转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等；供给形式也将由商品房为主转向商品房、租赁房、共有产权房等多品类。目前各地正在试点的租赁房、共有产权房、集体用地建设租赁房等就是对住房供应结构的积极探索，未来应继续推进，但政策出台须因地制宜，人口净流出城市应警惕盲目跟风。

四是推进房地产税改革，抑制投机型需求。目前房地产税呈现“重增量轻存量、重建设交易轻保有”特点，未来应减少交易环节税费、增加保有环节税费，促进开发建设、交易、保有环节税赋平衡，避免重复征税。

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