近日，央行和各地金融监管机构都已对泛滥一时的“首付贷”进行清理整顿，但购房者、投资者的资金需求并未跟着“首付贷”的叫停而立即熄灭。众筹、首付贷等高杠杆房地产理财产品通过多种渠道进入市场，其资金流转并非像银行直接贷款那样一目了然，这使得它们可以轻易地避过监管。

　　房地产理财产品受热捧

　　据悉，众筹、首付贷一般是P2P等第三方平台通过发行理财产品公开募集资金，再将资金用于支持购房者的购房行为。这种高杠杆房地产理财产品为何短时间内迅速扩张？

　　普益标准研究员匡宸郗说，最主要的原因在于“资产荒”和股市。一方面，随着我国经济结构调整进入攻坚阶段，前期累积的风险不断爆发，市场上的优质资产在减少；另一方面，央行自2015年就已经实施的是 “实质上的货币宽松政策”,多次的降准降息已向市场注入了大量的流动性。根据普益标准监测的数据来看，自2015年以来，银行理财产品的收益率一路走低，收益率大概为4%左右，加之2015年下半年表现差强人意的股市，进一步缩窄投资渠道。在这个背景下，收益率大多维持在10%左右的P2P产品无疑让投资者眼前一亮。此外，首付贷产品也主要以一二线城市为主，投资者普遍认为该区域房价坚挺，不会跌价。因此，该类型理财产品也受到了投资者的热捧。

　　首付贷由明转暗

　　虽然监管层叫停了首付贷，但目前首付贷由明转暗，消费贷、信用贷等产品仍在为买房首付提供资金。

　　事实上，信用贷、消费贷挪用的问题近几年一直存在。早在2013年12月份，银监会就明确规定消费信用贷款不能用于购房，而且贷款用途应以销售发票作为贸易背景真实性的证明材料。

　　但某股份制行信贷人员透露，虽然个人去银行申请消费贷款需要提供发票等证明材料，但通过贷款担保公司的一条龙服务，这一证明要求形同虚设，而银行一般也没有足够资源逐一审核。

　　“因此，要真正制止这种换 ‘马甲’的首付贷，有点困难。因为，首付贷大多是通过房产中介、P2P、互联网众筹等多种渠道进入市场，其资金流转并非像银行直接贷款那样一目了然，这使得它们可以轻易地避过监管。即使是以消费信用贷款的名目出现的首付贷，当资金从银行流出的时候，至少在形式上是合法的，只是贷款人私自转变了资金的用途。”上述银行信贷人员说。

　　高杠杆酝酿巨大风险

　　普益标准研究员匡宸郗表示，之所以要制止首付贷，是因为这种完全由金融杠杆撬动的住房炒作蕴含了巨大的金融风险，一旦购房者的资金链断裂，就会导致全局性的金融危机。

　　为什么短时间内大量资金突然进入楼市，使深圳、上海、北京等城市的房价近期疯狂上涨？就是因为杠杆比例突然放大。

　　购买者通过银行贷款买房本身就是一种加杠杆的行为，比如，一个购房者要购买一套价值为300万的房子，现在已经有城市的首付比例下降至2.5成，那么他只要支付75万就可以通过银行按揭购买，此时他的杆杠率为4倍。这是正常的情况，那么如何在正常基础上加杠杆呢？

　　第一种方式是，贷款杠杆加开发商垫资。开发商或为了促进销售，会向购房者提供 “首付分期”的方法，帮助购房者买房。在上例中，开放商提出，投资者可以先只支付首付款的三分之一，即25万，开发商借给他50万，并让投资者拿着合同去银行申请贷款，此时投资者的杠杆率变成了12倍。但是，这种方式容易被银行识破。第二种方式是，贷款杠杆加众筹、P2P、首付贷等高杠杆房地产理财产品。其原理和开发商垫资类似，只是资金来源是众筹、P2P、首付贷等非银行系房地产理财产品。但是有些理财产品为了追求高收益，对于购房者自有出资的要求会更低，这样购房者的杆杠率会被进一步放大。以“首付贷”为例，在无抵押贷款的情况下，“首付贷”最低可贷1万元，最高可以贷到房屋总价的20%.那么，在上例中，购房者75%的房款由银行贷款提供，20%的房款由理财产品提供，自己仅需提供5%,其杠杆率为20倍。

　　杠杆系数过高会带来两个不利影响，一是风险触发壁十分薄弱，二是购房者的违约成本降低。依上例分析，如果购房者通过银行借30年期的225万的房贷，通过“首付贷”借款60万，那么购房者每个月不仅要向银行支付6250元的房贷，还要向P2P平台支付1万元的费用，那么购房者每个月的还款压力为16250元。

　　匡宸郗说，如果楼市涨势趋缓，投机价值下降，入场的资金将会迅速减少，投机性投资者就会迅速出售自己手上的房产，房价下挫。即使在政府出手稳住房价的最好假设中，也会出现“有价无市”的局面。一旦资金链断裂，风险必将爆发，由于自有资金太小，投机者选择违约的可能性就急剧上升。当这样的投机者集中爆发时，风险不仅会传递到银行，也会蔓延至P2P的投资者。到时，P2P直接跑路，投资者只能血本无归。