截至目前，A股上市房企超过半数已经发布了2022年度的业绩预告，房企2022年度的经营情况也基本浮出水面。由于项目结转利润减少、计提资产减值准备等原因，近六成A股房企业绩预亏。

　　过半房企计提减值准备

　　克而瑞地产研究中心统计数据显示，截至2月14日，A股113家上市房企中已经有65家发布了2022年度业绩预告，此外还有保利发展和华发股份发布了业绩快报。从这67家企业的预告来看，A股房企中有38家预计将会亏损，占比超过了56%，其中有22家连续亏损。而盈利的29家房企中，则有20家预计归母净利润同比减少，仅有5家预计归母净利润有所增加，此外还有4家企业将扭亏为盈。

　　针对业绩下滑原因，有82%的房企归结为疫情影响或者企业房地产业务结算结构变化导致的销售项目结转利润减少，同时也有56%的房企因为行业的低迷而对其资产计提了减值准备，这两方面成为多数企业业绩下滑的主要原因。除此之外，商业业务较多的企业因为纾困政策而主动对租户进行租金减免、多元化业务的收入减少、债务出险房企的利息费用剧增也是部分房企业绩下滑的原因。

　　以招商蛇口为例，企业预计2022年的归母净利润为38-46亿元，同比下降55.65%-63.36%，扣除非经常性损益之后的归母净利润为29-37亿元，同比下降58.23%-67.27%。招商蛇口的归母净利润同比大幅减少，主要原因在于企业的房地产项目结转区域结构变化导致的毛利率下降，同时由于市场的变化企业计提的资产减值准备也同比增加。此外，招商蛇口在疫情期间对租赁物业采取了减免租金等措施，累计减免租金约7.49亿元，也导致企业利润同比明显下降。

　　房企盈利水平持续走低

　　从这67家A股上市房企近年来盈利情况来看，自2019年开始，67家企业加总后的归母净利润和扣非后的归母净利润就开始下滑，并在2021年首次出现了整体亏损。这主要是因为2021年开始，房企销售项目的结转受到了疫情的较大影响，同时房企流动性危机的爆发也让部分企业的利息支出大幅增加。到了2022年，按67家房企预计的净利润上限计算，这些企业的归母净利润总亏损839亿元，扣非归母净利润总亏损1073亿元，亏损规模同比大幅增加。

　　整体看来，房企短期内的盈利可能仍将持续走低。最主要的原因是，2023年房企的项目结转仍然受到2021年和2022年房地产销售低迷的影响，结转利润可能仍处于低位。此外，由于商业地产空置率长期处在较高水平，因此部分进行商业运营的房企即使取消了租金减免的措施，短期内其商业租金收入也难以获得较大的增长。不过值得注意的是，由于行业复苏迹象已经开始显现，因此2023年若是市场恢复情况较好，部分房企可能减少甚至不用计提资产减值准备。

　　风险出清后业绩有望筑底

　　当前房企面临的市场环境已经开始有所转机。在销售方面，随着超过30个地方城市近期陆续发文下调首套房贷利率下限，市场情绪开始逐渐向乐观转变。如果各地政府对于房地产销售的支持政策能够持续，市场信心逐步恢复，未来房地产的销售可能开始好转。

　　而在投资方面，百强房企2022年12月和2023年1月的新增土储规模相较于2022年大多数月份有较大幅度的增加。同时从2月份上旬北京、杭州和郑州三个城市的集中供地情况来看，重点一二线城市的土地市场已经开始有复苏的迹象。

　　与此同时，政策层面在信贷、债券、配股融资、境外贷款等方面给优质房企提供了较大的支持。随着1月11日首批改善优质房企资产负债表名单出炉，包括龙湖集团、碧桂园、新城控股、远洋集团、金地集团、美的置业、杭州滨江等企业都获得了政府的明确认可，使这些企业在资金方面得到了一定的缓解。

　　普益标准分析认为，后续房企信用修复及融资改善只是时间问题，预期将在2023年迎来全链条修复。在行业供给侧持续出清的阶段，积极拿地的房企有望迎来拿地利润率和市场占有率双提升的机遇。